كيف تصل للمكان الأمثل وما هو المبلغ المطلوب؟.. كل ما تريد معرفته عن الاستثمار العقاري في تركيا

عندما نشرت مقالتي السابقة بعنوان (لماذا قمت باختيار تركيا لمشاريعي الجديدة؟) أكثر الأسئلة التي وصلتني كانت عن تملك العقار والاستثمار العقاري في تركيا، ولذا خصصت هذه المقالة حول هذا الموضوع بشيء من التفصيل

السؤال (1): كيف تبحث عن العقارات في تركيا؟

هناك عدة مواقع تركية عملاقة متخصصة في العقارات التركية وهذه المواقع متواجدة فقط باللغة التركية والإنجليزية وحتى الترجمة الإنجليزية ليست متواجدة بشكل كامل، أما المواقع الأخرى فهي لشركات تخصصت في تسويق عقارات محددة فقط تكون بالغالب تابعة لها وإليك قائمة بأهم هذه المواقع ومنها موقع عربي واعد

موقع (تقييم) – taqyem.com – موقع تقييم عقارات تركيا موقع يدعم اللغة العربية بالإضافة للتركية والإنجليزية وعدة لغات أخرى ويعد أكبر موقع يحوي مجموعة ضخمة من المشاريع العقارية العملاقة تتعدى 600 مشروع ضخم حول تركيا وهو متخصص بعرض هذه المشاريع التي عادة ما يكون متوسط الوحدات السكنية في كل مشروع فيها قرابة 100 وحدة على الأقل وتصل للآلاف، ويوفر خدمة منبه الفرص للمستثمرين بالإضافة إلى الأراضي في عدة مدن في تركيا مع تركيزه على إسطنبول والمدن التي تهم المستثمرين من خارج تركيا، ويعتبر الخيار الأول لتبدأ منه للبحث والمقارنة عن أفضل الفرص في تركيا

موقع (sahibinden – sahibinden.com ) موقع متخصص في الإعلانات المبوبة ويعد أضخم موقع للإعلانات في تركيا ويبيع كل شيء من سيارات وأثاث وغيره وفيه قسم متخصص بالعقارات التي يعلن عنها أصحابها وهو باللغة التركية والإنجليزية

موقع (حرية أملاك – hurriyetemlak.com ) بالأساس هي جريدة مطبوعة للإعلانات العقارية ويوجد لهم موقع إنترنت لنفس الخدمة ويتوفر بعدة لغات العربية ليست منها

السؤال (2): هل يحق للأجانب التملك؟

في عام 2005 صدر قانون يسمح لكل الأجانب – من لا يملك الجنسية التركية – حق التملك من مبدأ التعامل بالمثل، أي في حال كان بلدك يسمح للمواطن التركي بالتملك في بلدك فأنت كمواطن لذلك البلد مسموح لك بالتملك في تركيا أيضاً، ولكن تم تغيير هذا القانون في العام 2012 بحيث تم السماح للجميع بالتملك في تركيا ماعدا بعض الاستثنائات البسيطة وأهمها:

أولاً: أن لا يقع العقار ضمن منطقة عسكرية أو محظورة على الأجانب وهذا سببه أمني، ويكون الإشكال عادة مع أول مشتر غير تركي لهذه المنطقة، حيث يتطلب استخراج موافقة أمنية قد تتطلب 45 يوماً، ولكن في حال قام أول أجنبي بالشراء ففي العادة تستخدم نفس الموافقة للجميع من بعده، أي لو كان هناك مشروع سكني أو مجموعة أراض متاحة للبيع فإن أول مالك غير تركي هو من يتطلب التحقق من سماح الأجانب للتملك في هذا المكان وبعد ذلك يتاح للجميع بناء على الموافقة الأولى، ولذا سيكون سؤالك عند الشراء هل هناك أي أجانب غير أتراك قد اشتروا في هذا المكان قبلي؟

ثانياً: بعض الجنسيات والتي بسبب حدودها الجغرافية القريبة وبسبب الأحداث الجارية فيها فإنه لا يحق لها التملك مباشرة مثلاً من الدول العربية هناك مشكلة مع من يحمل الجنسية السورية حالياً، حيث يمكن للسوري التملك بطريقة أخرى وهي عبر افتتاح شركة باسمه ومن ثم تقوم هذه الشركة بتملك هذا العقار، وكذلك الحال مع أي جنسية ممنوعة من التملك فيمكن التملك باسم شركتك التي تملكها.

ثالثاً: الحد الأقصى المتاح لكل أجنبي بتملكه مجموعاً في كل تركيا هو 30 هكتاراً أي حوالي (300 ألف متر) وفي حال أراد تملك أكثر من ذلك فعليه أن يثبت نيته بأن هذا التملك بخصوص مشروع ما يتطلب هذا الكم من المساحة

السؤال (3): ما هي الضريبة والرسوم لتملك العقار؟

هذا كان السؤال من الغالبية حيث أن الضريبة مقدارها 0.003٪ سنوياً فقط أي لو كانت قيمة العقار 100 ألف دولار فإنك ستدفع ما مقداره 300 دولار سنوي للبلدية مقابل الخدمات البلدية

هل هناك أي رسوم ومصاريف أخرى؟

1) هناك مبلغ شهري يدفع للمشروع مقابل الخدمات السكنية نفسها ويسمى (عائدات شهرية) وهو يقر من اتحاد الملاك لنفس المشروع وهو مقابل خدمات كهرباء الممرات والحراسة وخدمات التشجير للمجمع وغيرها من خدمات ويتراوح ما بين (1 ليرة إلى 9 ليرات) على المتر المربع، أي لو كنت تملك (150) متراً فإنك قد تدفع شهرياً 150 ليرة مقابل هذه الخدمات أو أكثر بحسب الخدمات الموجودة بالمجمع مثلاً (حمام سباحة، صالة رياضة، ملاعب مزروعة، نوافير مياه، أشجار، صيانة حدائق أطفال، مواقف مغلقة.. إلخ)

2) أجور تأمين إلزامي على الزلازل تقريباً 2 دولار أميركي سنوياً على المتر المربع

3) أجور تأسيس عداد مياه جديد تقريباً 200 دولار، أجور تأسيس عداد كهرباء جديد تقريبا 200 دولار، أجور تأسيس عداد غاز تقريبا 100 دولار

هناك أيضاً الرسوم الخاصة بالشراء تدفع للمرة الأولى وهي كالتالي:

1) ترجمة وتصديق جواز السفر من قبل كاتب العدل تكلف أقل من 100 دولار

2) رسوم حكومية لسند الملكية أو ما يسمى (الطابو) تكلف أقل من 100 دولار

3) تكلفة مترجم محلف عند تسجيل العقد تكلف قرابة 100 دولار

4) ضريبة الشراء تدفع مرة واحدة عند نقل الملكية تقريباً 4% من القيمة التي تم التصريح عنها

5) رسوم دائرة الأراضي قرابة 200 دولار

6) في حال أردت توكيل شخص لإتمام عملية الشراء فتكلفة الوكالة وتصديقها قرابة 200 دولار

7) في حال أردت الاستعانة بمحام من أجل الاستشارة والعمل معك على الصفقة فإن أتعابه تكون بما يعادل 1% من قيمة العقار تقريباً ويمكن الاتفاق معه بشكل مقطوع

وبذلك تكون الرسوم والتكاليف هي أقل من 500 دولار أميركي + 4% من قيمة العقار المصرح عنها وأحياناً تتكفل بها الجهة التي تقوم ببيع المشروع كمصاريف متضمنة من عملية البيع، وبالعادة توزع هذه الضريبة بالمناصفة بين البائع والمشتري بحسب الاتفاق

ماهي قيمة السعي أو عمولة المسوقين؟

بالعادة العمولة تكون مناصفة ما بين البائع والمشتري وتحتسب بمقدار (3% على البائع و 3% على المشتري) وقد تكون فقط 3% على البائع وقد تصل في بعض المشاريع إلى 7% وذلك بحسب الاتفاق مع شركات التسويق

السؤال (4): ماهي خطوات شراء العقار في تركيا؟

الخطوات بسيطة فلو كنت ستقوم بشراء العقار باسمك الشخصي فعليك أن تحضر ومعك ورقة تثبت عنوانك في بلدك الأصلي ويمكن الحصول عليها من أي جهة رسمية في بلدك ويفضل تصديقها من الخارجية والسفارة التركية في بلدك، لأن الكثير من العمليات قد تتوقف عليها

أما في حال أردت أن تشتري باسم شخص آخر فعليك إحضار وكالة رسمية طبعاً تكون مصدقة من السفارة التركية في بلد استخراج الوكالة ومن ثم تحتاج إلى بعض التصاديق عليها هنا في تركيا

بعد ذلك المطلوب منك هو بالترتيب:

1) صورة من جواز سفرك وتتم ترجمته وتصديقه من قبل كاتب العدل وتكلف قرابة 100 دولار أميركي وتتم خلال ساعة واحدة

2) استخراج رقم ضريبي بناء على صورة جواز السفر حيث أن التعاملات لا تتم إلا بوجوده وينتهي عادة بنفس اليوم

3) فتح حساب بنكي في أي بنك والذي يتطلب وجود الرقم الضريبي وورقة إثبات العنوان في بلدك (يفضل أن تتم عملية تحويل الأموال عن طريق البنوك وذلك كسند إثبات لك في حال وجود أي مشاكل لا سمح الله)، وبالعادة يتطلب ذلك يوماً أو يومين وقد تصل المدة لأسبوع في أسوأ الحالات بحسب البنك وتعقيد إجراءاته

4) تقوم باختيار العقار المناسب والتأكد من صلاحية أوراقه وعدم وجود أي مشاكل عليه وتستخير وتتوكل على الله

السؤال (5): ماهي الأمور التي يجب علي أن أتأكد منها عند الشراء؟

قد تحدث بعض عمليات الاحتيال وقد تزداد على الأجانب بحسب جهلهم بالقوانين والأنظمة وعدم معرفتهم بخفايا الأمور وعمليات الاحتيال قد تحدث بشكل مباشر أو غير مباشر وبعضها يكون بسيط مثلاً برفع الأسعار بأكثر من السعر الحقيقي المعروض من قبل المسوقين أو بطرق أخرى لرفع قيمة العقار

إن استثنينا عمليات الاحتيال الكبيرة التي تكون بشراء عقارات وهمية أو غيرها، عن نفسي لم أر أياً من هذا ولكني سمعت ولربما هي مبالغات أو بسبب جهل شديد من الشاري وكما نعلم بأن القانون لا يحمي المغفلين

المشاكل التي تحتاج منك إلى استشارة خبير هي مثلاً عدم إمكانية تملك العقار للأجانب بهذا المكان كما ذكرنا سابقاً أو بسبب عدم وجود التصاريح اللازمة للمشروع أو بسبب مثلاً مشاكل قانونية مثلاً الحجز من البنك أو الرهن أو مشاكل على الأرض بين الشركاء وهذه المشاكل كثيرة وتحتاج إلى وجود خبير لدراسة كل حالة على حدة حيث أن الخبير يعرف عن ماذا يسأل وأين يبحث بالضبط

السؤال (6): هل يمكن الحصول على إقامة أو جنسية بحال التملك؟

قانون الجنسية التركية واضح وهو أن تكون مقيماً بتركيا لمدة تزيد عن 5 سنوات وأن لا تكون قد أمضيت خلال هذه الخمس سنوات أكثر من 180 يوماً مجموعة أي (6) أشهر خارج تركيا، وبهذا يحق لك التقديم على الجنسية التركية والتي تتطلب منك إنجاز معاملتها قرابة سنة تقريباً وبعد ذلك قد تحتاج إلى سنة أخرى لإنهاء إجراءاتها وذلك بحسب من سألتهم ممن تجنسوا مؤخراً من العرب القدامى بتركيا، مع العلم أن القانون ينص بأنه يحق لك التقديم، أي قد يتم رفض طلبك في حال كانت تحوم حولك أي شبهات مثلاً، و بنفس الوقت هناك قانون ما يسمى الجنسية الاستثنائية والتي تعطى من قبل الدولة لمن يقدم خدمات لتركيا وهذا القانون مفتوح، هناك أيضاً قانون الجنسية الخاص بالأقليات التركية الأصل أو ممن يثبت بأنه ذو أصول عثمانية فهم يحق لهم الجنسية والتوطين في بعض الحالات.

بالنسبة للإقامة فإن هناك مايسمى بإقامة (طابو \ مسكن) والتي تحصل عليها في حال تم تسجيل المسكن باسمك في الطابو وتجدد سنوياً، أي عند انتهاء المشروع نفسه وحصول المسكن على عنوان مسجل بالدولة، ولا تعطى هذه الإقامة على ملكية الأرض لأنها لا تحوي عنوان مسكن.

هذه هي أغلب الأسئلة التي وردتني وإجاباتها، وفي حال كان لديكم أي أسئلة أخرى فأرجو كتابتها بالتعليقات لعلي أجد الوقت للكتابة حولها.