تتجه الحكومة المصرية نحو تقنين أوضاع الشقق المؤجرة للوافدين والسائحين في مناطق متفرقة وذلك بعد أن أخذ هذا النمط في التوسع بخاصة في المناطق المطلة على نهر النيل أو القريبة من المواقع الأثرية الشهيرة وكذلك في بعض المناطق الراقية التي تجذب أنماطاً في أغلبها تشكل سياحة عربية تتضاعف معدلاتها في مصر خلال السنوات الأخيرة مع تراجع قيمة الجنيه، وهو ما دفع كثير من أصحاب العقارات لتأجير شققهم والاستفادة من عوائدها التي تكون على الأغلب بالدولار.
لذلك قررت إضافة نمط جديد لترخيص شقق ووحدات الإجازات Holiday Home ضمن منظومة الإقامة الفندقية، بهدف زيادة الطاقة الفندقية وتنويع خيارات الإقامة السياحية لدعم استيعاب الأعداد المتزايدة من السائحين وتشجيع الاستثمارات، بالإضافة إلى تنظيم وتقنين أوضاع الوحدات الفندقية غير المرخصة، مع توفير خدمات أساسية وضمان مستوى مناسب من الجودة والأمن والسلامة.
المشهد الآن
- الإطار القانوني يستند إلى قانون 8/2022 للمنشآت الفندقية والسياحية وقانون 27/2023 لتنظيم الغرف السياحية، مع قرارات وزارية لاحقة تُدخل فئات إقامة جديدة بينها "الوحدات/الأجنحة/الفلل" ثم Holiday Home كشريحة مستقلة.
- تعريف Holiday Home رسميًا: مبنى مستقل لا يقل عن 8 وحدات مفروشة (شقق/استوديوهات)، يقدم خدمات أساسية ويستقبل المصريين والأجانب، ويُرخص ويخضع للرقابة مثل باقي المنشآت.
شروط الترخيص كما أعلنتها الوزارة
- أن يكون المبنى مخصصًا بالكامل لهذا النمط طوال مدة الترخيص.
- حد أدنى 8 وحدات (شقق أو استوديوهات) مع الخدمات الأساسية للنزلاء.
- التواجد في مناطق/تجمعات لائقة سياحيًا، واستيفاء معايير الجودة والأمن والسلامة.
- إخطار إلكتروني عبر نموذج الوزارة وسداد الرسوم وإصدار شهادة الصلاحية السياحية.
اقرأ أيضاً
ما الذي يقوله السوق على الأرض؟
قال صاحب إحدى العقارات التي يتم تأجيرها بغرض السياحة:
"الوافدين العرب والسياح يفضلون الإقامة في مناطق مطلة على النيل أو في منطقة الزمالك والمهندسين بمحافظتي القاهرة والجيزة، هذا بالإضافة إلى إقبال قطاع من السياحة الأجنبية على العقارات المطلة على منطقة أهرامات الجيزة وهي بالقرب من المتحف المصري الكبير في منطقة نزلة السمان، وهو أمر مستمر منذ سنوات، لكن في الفترات الأخيرة تضاعفت أسعار إيجارات العقارات مع نزوح أعداد كبيرة من الوافدين الذين فروا من الصراعات، كما أن تراجع قيمة الجنيه جعلت هناك نمط سكني زهيد الثمن يتماشى مع نوعية السياحة الوافدة إلى مصر وهي شحيحة الإنفاق."
"وأضاف أن منطقة المهندسين والزمالك والهرم… تحولت إلى سوق سياحي كبير وانتشر عدد كبير من السماسرة… ومنصات رقمية للحجز… وجزء من سائقي أوبر أو التاكسي صاروا يستقطبون السائح من المطار ويربطونه بالسماسرة أو الملاك… والتوسع حدث خلال الثلاث سنوات الأخيرة مع زيادة معدلات السياحة."
"كما أن أصحاب العقارات لجأوا لتحويل شققهم إلى إيجار بالليلة… في بعض المناطق الراقية 150–200 دولار لليلة… وبعض الملاك يسلمون الشقق لسماسرة بمقابل شهري وهؤلاء يؤجّرونها بالليلة… الحكومة تنبهت ورأت ضرورة أن يكون لها نصيب من هذه الكعكة."
وأوضح أن "الإجراءات الجديدة لم تُطبق بعد… شركات السياحة وكبار المستثمرين بدأوا يرصدون عقارات لشرائها وتحويلها إلى شقق فندقية مرخصة… لكن ذلك يتطلب رسوم ترخيص إضافة إلى ضرائب قد تصل 23% من قيمة الإيجار، وهو ما سيتحمله المؤجر والسائح كذلك."
"وذكر أن بيانات النزلاء تُسلَّم لأقرب قسم شرطة… ومع القرار الجديد ستكون هناك شركات أمن مسؤولة لديها تنسيق مع الداخلية، بخاصة وأن بعض الوحدات يمكن استخدامه لأغراض غير مشروعة… خطوة الحكومة ذكية لأنها ستستفيد من السياحة الوافدة حتى في مناطق لا تستطيع الاستحواذ على مبانيها مثل نزلة السمان القريبة من الأهرامات."
خلف السطور
- المرخّص سيُعامل كالمنشآت الفندقية (تراخيص، تفتيش، ضرائب غير مباشرة)، لكن نسبة الـ23% الواردة أعلاه تبقى تقديرًا من المصدر رهن اللوائح التنفيذية وتكييف الوعاء الضريبي (دخل/قيمة مضافة/رسم إقامة… إلخ).
- لا يوجد نص رسمي يثبت نسبة محدّدة حتى الآن فيما يخص Holiday Home تحديدًا؛ القرارات تشير إلى الرسوم والاشتراطات دون نسبة موحّدة للعائد الضريبي على الإيجار.
- تقترب مصر من تحقيق رقم قياسي جديد في السياحة مع اقتراب عدد الزوار من 18 مليون سائح قبل نهاية 2025.
- تجاوزت الإيرادات أكثر من 13 مليار دولار خلال الأشهر التسعة الأولى، ومن المتوقع أن تتجاوز إيرادات السياحة 17.6 مليار دولار بحلول نهاية العام.
- تحتاج مصر إلى بناء نحو 240–250 ألف غرفة فندقية جديدة لمواكبة أهداف استقبال 30 مليون سائح بحلول 2030.
- اتخذت الحكومة عدة مبادرات لدعم استثمارات القطاع الخاص، تشمل تسهيلات لإنشاء الفنادق الجديدة، استكمال المشاريع القائمة، وتحويل المباني السكنية القائمة في القاهرة والمدن الكبرى إلى فنادق.
- كذلك زيادة قدرات المطارات، وإنشاء صالات جديدة مثل الصالة الرابعة بمطار القاهرة الدولي، وتوسعات بمطارات سفنكس والغردقة، بالإضافة إلى توسيع أسطول مصر للطيران بإضافة أكثر من 28 طائرة خلال أقل من عامين وفق تصريحات رسمية لرئيس مجلس الوزراء مصطفى مدبولي.
اقرأ أيضاً
أصوات من القطاع/الوزارة
قال مصدر مطلع يعمل بقطاع السياحة:
"الشقق السكنية ساهمت في استيعاب الزيادة… ووفرت بدائل أقل تكلفة… خطوة الحكومة تستهدف زيادة الطاقة الفندقية، تنويع الإقامة، تقنين أوضاع غير المرخص، وتقديم خدمات أساسية مع مستوى مناسب من الجودة والأمن والسلامة."
"وأضاف أن هناك مشكلات لأصحاب العقارات… بعض المباني ليست مخصصة بالكامل للسياحة ويشترط القرار تخصيص المبنى بالكامل… وبعض العقارات الصغيرة 6 شقق فقط (نمط سائد في نزلة السمان)… والقرار يشترط 8 وحدات على الأقل… ونصوص "التجمعات اللائقة سياحيًا" فضفاضة وقد تُستغل من المستثمرين الكبار…"
"وذكر المصدر ذاته أن السلامة والأمان يجب أن تكون الحكومة شريكًا فيها بما أنها ستحصل على عوائد… ورفع المستوى الخدمي حول المتحف المصري الكبير يتطلب 5–6 فنادق جديدة… فطاقة الفنادق المحيطة ليست كبيرة والانتشار الأكبر للشقق المؤجرة وبعضها دون المستوى."
"محيط الأهرامات يضم أراضي جاهزة للاستثمار… ومع التسهيلات والحوافز يمكن تحويلها لمشروعات فندقية كبرى بدل التركيز على الشقق… نسب إشغال فنادق القاهرة/الجيزة 70–75% حاليًا بفعل GEM — نسبة مرتفعة لهذا التوقيت من العام."
وقال مصدر بوزارة السياحة:
"بيوت الإقامة نمط مهم عالميًا، لكنه غير منظم في مصر… وكان يُمثل مخاطر (جرائم/آداب) ويضر بسمعة المقصد. بصدور ضوابط الإقامة… سنضمن جودة متميزة وفق ضوابط مشددة ومدروسة… والمواطنون يمكنهم تقنين أوضاع شققهم بدل تركها للسماسرة…"
"وذكر أن الانتشار ليس مقتصرًا على القاهرة/الجيزة… بل في الساحل الشمالي والبحر الأحمر وجنوب سيناء والصعيد… والوزارة تجهز منصة رقمية لحجز/ترخيص الشقق وربط أي منصة خارجية بالنظام الرسمي، بحيث يحجز السائح وحدة مرخّصة تحت إشراف الدولة."
"وأوضح أن القرار يشجع المستثمرين على شراء هذه العقارات وتحويلها إلى غرف فندقية؛ قيمة العقار تتضاعف كمنشأة سياحية، والعائد على المستثمر أسرع مع اشتراط حد أدنى 8 وحدات، ما يفتح استثمارًا منظمًا سريع العائد."
ومن جانبه أشار وزير السياحة والآثار شريف فتحي إلى أن القرار "ضمن جهود الوزارة لزيادة الطاقة الفندقية وتنويع أنماط الإقامة… وتقنين أوضاع بعض وحدات الإقامة الموجودة حاليًا بعد التأكد من مستوى الجودة… بما يعزز قدرة المقصد على استيعاب الزيادة المستهدفة، ويشجع استثمارات جديدة". (إطار تصريحات الوزير والمنشورات الرسمية)
وأوضح محمد عامر (رئيس الإدارة المركزية للمنشآت الفندقية والمحال والأنشطة السياحية) أن الترخيص مرهون باستيفاء المستندات/الشروط/سداد الرسوم والإخطار الإلكتروني عبر نموذج الوزارة لاستخراج شهادة الصلاحية السياحية وفق الدليل.
الصورة الأوسع بالأرقام
- هدف 30 مليون سائح: الحكومة أعلنت هدف الوصول إلى 30 مليون زائر بحلول 2030/2031 مع خطة توسع غرف وفنادق وخدمات ونقل.
- الحاجة لغرف جديدة: تقديرات رسمية/إعلامية تشير إلى خطط ضخّ غرف جديدة بعشرات الآلاف سنويًا؛ الحديث عن فجوة كبيرة (مئات الآلاف حتى 2030) يتسق مع مسار زيادة العرض ومشروعات GEM والمطارات.
- طلب متنامٍ/عائدات: بيانات حديثة تشير إلى ارتفاع إيرادات السياحة واتساع أعداد الزوار خلال 2025؛ الأرقام الرسمية تحدّثت عن 15 مليون زائر في 9 أشهر (+21%)، مع تحسن ملحوظ في الحساب الجاري مدفوعًا بزيادة عوائد السياحة.
خلف السطور التنظيمية
إدخال Holiday Home يُعيد رسم الخريطة بين فنادق تقليدية وتأجير قصير الأجل: الدولة تحصل بيانات النزلاء وتفرض معايير سلامة وتستهدف عائدًا ضريبيًا، فيما يدفع السوق نحو كيانات مُدارة (مبانٍ كاملة ≥8 وحدات) بدل التعاملات الفردية العشوائية. هذا يُرجَّح أن يقلِّص نشاط السماسرة والوحدات غير المرخّصة، ويدفع المستثمر المؤسسي للاستحواذ على مبانٍ وتحويلها إلى منتج فندقي مرخّص. (إيضاحات رسمية وإعلامية حول فلسفة التنظيم)
نقاط احتكاك محتملة يجب مراقبتها
- شرط المبنى الكامل/حدّ الـ8 وحدات: يعقّد تقنين مبانٍ صغيرة (نموذجات 6 شقق/3 أدوار في نزلة السمان). قد يدفع صغار المُلّاك نحو البيع للمستثمرين بدل الترخيص الفردي.
- تحديد "التجمعات اللائقة سياحيًا": صياغات مرنة قد تخلق انتقائية مكانية لصالح رؤوس أموال أكبر.
- الكُلفة الضريبية/الرسومية: لا نسب رسمية مُعلنة للإيجار القصير بنظام Holiday Home حتى الآن، لكن وجود إطار ترخيصي يعني دخول هذه الوحدات تحت المظلة الضريبية وتسجيل الإيرادات. (سياق قانوني عام)
- السلامة والسمعة: الربط الأمني/المنصة الرقمية سيرفع موثوقية المنتج ويقلِّل مخاطر الجرائم/الآداب المرتبطة بتأجير عشوائي.
- GEM ومحيط الأهرام: مع افتتاح المتحف المصري الكبير، تتوقع القاهرة قفزة في الطلب الثقافي وارتفاع إشغال الجيزة والقاهرة، ما يجعل تحويل السكني لفندقي حلًا سريعًا لسد فجوة المعروض.
ملحق قانوني سريع
- قانون 8/2022: إطار شامل لترخيص/إدارة المنشآت الفندقية والسياحية.
- قانون 27/2023: إنشاء الغرف السياحية وتنظيم اتحادها.
- قرار وزاري 209/2025: تنظيم ترخيص Holiday Home (نُشر في الوقائع المصرية 12 مايو 2025).